來源：公眾號呆呆聊金融
如何在辦理房產抵押貸款前做好銀行流水規劃？
 
有人看到這個標題可能嗤之以鼻，為什么要提前規劃流水？需要資金時，我房子做抵押就可以了，又不是信用貸款？提前規劃是不是多此一舉了？
呆呆在為客戶辦理房產抵押貸款時發現，不少客戶因為流水少、流水不規范導致銀行貸款無法批復，或者找不到合適的產品，只能選擇更高的利息。
對于上班族，銀行主要會看工資卡流水、租金流水、其他固定進賬流水；同時銀行流水中體現出的家庭（一般指夫妻雙方）月收入，需是房貸月供的2倍以上。個體戶或者公司申請，銀行主要會查看企業戶進賬流水，法人或者股東個人賬戶進賬流水，少量銀行認可財務個人賬戶流水；銀行流水中要求能體現出每月固定時間有較為穩定的入賬；一般要求年流水至少兩倍覆蓋貸款金額。

本篇文章重點講解，如何在辦理房產抵押貸款前做好銀行流水規劃？
首先，我們按照銀行對流水的認可度，把流水大致分為四個類：

一類流水（認可度較高）：稅后打卡工資流水（包含公司匯入的獎金流水），一般顯示為代發工資、工資等。
二類流水（相對認可）：個人固定轉賬收入，如固定時間、固定金額通過柜面、網銀轉賬方式進賬部分銀行也可認同。
三類流水（作為企業客戶主要收入的認定）：對公進賬流水
四類流水（視情況認可）：個人賬戶無規律入賬流水。
一類流水銀行認可度極高，但因為扣稅等原因，一般非全部收入，打造成本較高。二類流水由于成本較低，個人發揮空間較大。三類流水主要針對小微企業客戶，中大型企業由于流水量較大，多數都能符合要求。四等流水主要是一些平時非固定沒有規律的進賬。
對于上班族，銀行主要認可的是一類流水、二類流水、少量銀行認可四類流水；對于企業客戶，銀行主要認可三等流水與認可小部分四類流水。

其次，打造前需要做好以下準備工作

1、個人準備好一張新開銀行卡并且開通網銀、手機銀行，個人建議開通中信，原因是ZX銀行流水會隱藏匯入者姓名與卡號（多數人都知道）。
2、公司可開立新的一般戶，或者在原有公司戶進行走賬，并且開通網銀（當然，新開一般戶更加保險）。

第三、開始打造二類流水與三類流水。

1、固定進賬工資流水（所謂的避稅工資）：匯款時需要在備注中寫明工資或者勞務費，每月固定時間匯入，遇到節假日可提前或者延后。
2、租金收入：租金收入流水，一般首月為付三押一，后期每季度打款，時間上不一定需要固定某天，只要付款當月匯入即可。
3、企業流水主要是公司與公司之間的往來，需要有同是幾個企業的朋友一起轉賬，匯款的備注，最好是貨款或者往來款，通過其他賬戶再退回款項成一個循環。
企業法人與股東個人賬戶也可適量大額進賬，備注名稱同上。

第四、打造流水時有哪些需要注意的？

1.租金收入：需匹配租賃合同上的金額，匯款時間前后不要相差太久。
2.其他固定的轉賬收入，如各項補貼款、報銷款、季度獎、年終獎等，根據各行業調整，可由公司私人賬戶轉賬或看不出轉賬方，同時需避免本人或直系親屬賬戶轉賬。
3.避免當天存取。當天或隔天存取的同樣金額，銀行基本上完全剔除，還可能被銀行定為故意走賬流水。
4.結息。很多銀行工作人員審查流水沒辦法一筆筆計算，所以有個討巧的方法就是看結息日的金額。每季度的21號為銀行結息日，根據前一季度賬戶余額結算。
5.多存少取、保持較高的賬戶余額（需用款是可集中提取），并且余額不能為0。
6.準備一份銀行認可的流水，流水至少為6個月，最好是一年時間。
7.不建議做一份假流水?，F在銀行基本都會去驗證真偽，驗證方法很多，如柜面再拉取一份對比，網銀下載Excel表格比對、電話銀行、結息統計等，可能僥幸逃過一劫，但如被查出，可能會進入銀行黑名單。

第五、辦理房產抵押貸款的金額與流水的比例多少合適呢？
舉例：
如果銀行抵押貸款金額為100萬，20年等額本息，以呆呆能做的較為優惠的年利率5.7%來算，月還款金額約為6993元。
按照銀行認可兩倍左右覆蓋，至少需要14000元左右。
如有其他的負債，需根據負債情況來調整銀行流水
負債計算：
信用貸款、房產抵押貸款、按揭貸款、汽車貸款類負債一般直接認可月還款金額；
信用卡類負債多數銀行直接認可已消費金額的10%；
如負債1萬元，那流水最好準備2萬或以上流水。
建議，如有能力，盡可能在辦理房產抵押貸款前，優先結清信用卡類負債。
此外，拉銀行流水賬單與拉征信記錄不同，流水可以隨時打印，不影響貸款。
企業客戶舉例：
客戶房產總價1000萬，最高額申請700萬抵押貸款，客戶年度公司走賬中的，可被銀行認可的流水至少需要達到1400萬以上。
最后、流水的作用主要是向銀行證明你有穩定持續的還款能力，而這個還款能力除抵押物本身以外，最直觀的就體現在流水上。規劃流水跟上一篇規劃征信一樣，是長期累積的過程，但真正需要貸款時將會發揮巨大的作用。
 
延伸篇：遇到馬上就要申請抵押或者按揭貸款，流水不夠如何補救？
方式1：與銀行協商先存后貸：不少銀行存款指標壓力較大，如果可以先存一部分現金作為理財，部分可以放低對流水的要求，如果是大額存款甚至可以要求降一些利息，存款期限盡量控制在3~6個月。
方式2：部分銀行認可其他擔保證明，如大額存單，股票債券，房產等，多提供一些作為還款來源，對貸款審批也能起到一定的作用。
方式3：增加共同借款人，多數銀行只接受夫妻作為共同借款人共同也有部分銀行可接受直系親屬作為共同借款人，年齡一般要求18-55周歲。
 
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