關于房貸重簽合同執行LPR利率的不同觀點

近期坊間LPR與基準利率選擇類話題熱議，加上不少忠實粉絲熱切咨詢，思來想去還是決定落筆，于是有了本篇，權當普及，望每一位讀者都有收獲。

文章目錄
一、什么是LPR？為什么要改成LPR？
二、LPR轉換對象是誰？怎么轉換？
三、目前主流銀行轉換操作，注意事項
四、抵押貸是否要轉LPR及后市行情

一、①什么是LPR？

貸款市場報價利率（LPR）是指：由18家報價行完成報價后，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算得出并發布的利率，包括1年期和5年期以上兩個期限品種。自2019年8月20日起，LPR于每月20日（遇節假日順延）9點30分在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站公布。

②為什么要改成LPR？

根據人民銀行的利率市場化改革要求，為深化利率市場化改革，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，中國人民銀行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。（背景閱讀可自行搜索A股納入MSCI，轟轟烈烈的貿易戰草草收場相關）

二、①LPR轉換對象是誰？

大部分銀行2019年9月前對標人民銀行基準利率浮動的個人貸款客戶，主要剔除以下類貸款：①固定利率貸款②房貸純公積金貸款③房貸組合貸款中公積金部分④（部分銀行）不良貸款。

常規咨詢的客戶主要為房貸或抵押貸款個人客戶，其實，只有一個結論：肯定要轉！按目前LPR公布至今趨勢來看，除了持平的月份，有變化的都在下降。

②怎么轉換？

第一步：回望原人行貸款基準利率時代（客戶打完折后的利率以下我們統稱“折后利率”）

以房貸A客戶舉例，沒錯，就是5年期以上貸款這種

如果A客戶申請貸款時享受了最低7折利率優惠，根據5年期以上人行基準年利率4.9%打折，“折后利率”=4.9%*0.7=3.43%

第二步：將“折后利率”與2019年12月20日（5年以上）LPR進行加減，這個目的是為了得出一個公式，這個公式將在A客戶貸款存續期內永遠不變。

3.43%（“折后利率”）-4.8%（LPR）= -1.37%，

即“折后利率”=LPR-1.37%，這公式就是本次所有銀行切換的最終目的，可見學好數理化是多么重要，解釋的口吐白沫...

第三步：2020年全年內你的月供金額不會有變化，開始可能有變化的是2021年，這里簡單介紹幾個名詞（依然以5年以上房貸打比方）。

浮動利率下有常用兩個調整方式：

第一種：次年對應日調整，第二種：固定日調整；次年對應日調整指的是在貸款發放日對應的第二年的同一日，固定日調整指的是每年1月1日（通常房貸中用到公積金的，不論是公積金組合貸款或者純商貸但是還貸時用公積金沖還貸的都會用固定日調整）

現在舉例：

案例一：還是上面那個折后利率，因為客戶使用了公積金組合貸款，調整方式選的是固定日，在2021年1月1日計算利率時，首先找最近一期對應LPR，即2020年12月20日發布的，假設為3%，則按照之前公式，新的折后利率（此處改用“折后LPR利率”，因為已變化），“折后LPR利率”=LPR-1.37%=3%-1.37%=1.63%，好了，整個2021年利息計算均按這一檔1.63%，劃算么，省出來的月供想想做點啥呢，旅游？買車？讀個MBA？這是典型的一個推行LPR的初衷，適當的降低居民杠桿，刺激消費。

案例二：依然是那個折后利率，假設客戶很不幸（有錢的不幸真希望我也有）之前已經用過2次公積金，現在已經無法使用，只能做純商貸且無法公積金沖還貸，選擇的浮動利率調整方式為次年對應日調整，這里假設貸款放款為5月5日，在2021年貸款利率會調整的日期為2021年5月5日，假設上月2021年4月20日對應LPR為3.5%，那么新的折后LPR利率又出來了，“折后LPR利率”=LPR-1.37%=3.5%-1.37%=2.13%，這一期的折后LPR利率持續期為2021.5.5-2022.5.4,依然釋放了居民消費能力，一樣達到了推行LPR的初衷。

我們再來看下面的圖表：

從LPR的歷史趨勢來看，未來幾年LPR走低概率比較大，所以建議房貸客戶直接選擇接受LPR調整模式。

早期申請到7折75折利率的客戶，就有點賭性了，只能說贏的概率較大。
 

三、目前主流銀行轉換操作，注意事項（重點）：

1.轉換時間：2020年3月1日至2020年8月31日（部分銀行略有滯后）；

2.轉換方式：部分銀行批量為客戶自動切換，用短信，郵件，電話，APP通知等方式；部分銀行需要客戶手動登錄APP指定模塊選擇，詳情可致電銀行客服或經辦網點。

3.機會只有一次，二選一！要么參考新基準利率（LPR）浮動，一般為每一年調整一次；要么固定利率不變（永久執行原利率）；

（其實銀行默認還有第三種選項，就是回調到原基準利率折扣模式，如原貸款利率為基準利率7折3.43%，可以直接鎖定這個利率，不隨著后期基準利率變化而變化-人行基準利率理論上已退出歷史舞臺不會變動，這等同于一次固定利率選擇，又是一次對賭 ）

4.公積金與商業組合貸、沖還貸調整政策：調整時間為每年的1月1號，根據上一年12月20號公布LPR利率執行增減點。

5.純商業貸款（不含公積金沖還貸）的LPR調整政策：調整時間為該筆貸款發放的前一個月20號公布的LPR利率為基點執行加減點（少量銀行可能不同）。
 

四、抵押貸是否要轉LPR及后市行情

當下LPR利率下行，建議多數抵押貸款可轉入LPR利率。

短期抵押貸款：短期貸款由于期限短一般1-3年期，多數為到期還本，近期受到疫情影響的企業較多，不少企業有可能出現短期周轉困難，建議都轉為中長期貸款，減輕資金壓力。目前多數銀行新辦抵押貸款都是根據LPR利率執行。

長期抵押貸款：早年的中長期抵押貸款利率一般都不會太低，如果當時貸款利率大于6%。那依舊有一定套利空間，目前當下可行性高批復率也很高的產品利息可辦到4.35%，同比前幾年，利息也可減少很多。

綜上所述，按揭或者抵押貸款，轉LPR利率還是相對明智的，享受低利率的客戶可以再權衡下。

預測2020年金融市場政策的目標依然在降低成本，LPR利率的降低將會慢慢惠及越來越廣的人群，降低中小企業融資成本，扶持實體經濟，減輕房貸一族壓力，刺激剛需購房者。

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