2019年上半年，一系列政策利好促進(jìn)購房需求持續(xù)釋放，尤其是改善型購房群體入市，導(dǎo)致一二線城市樓市持續(xù)回暖。然而，分析人士指出，與一二線城市樓市形成明顯差異的是，三四線城市的樓市依然低迷。諸多城市依然面臨巨大的去庫存壓力。
 
部分樓市回暖刺激買家介入

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全國8大重點城市樓市交易量，普遍走出2018年的低谷，各大城市月度交易量屢創(chuàng)新高。

價格“瘋漲”又在個別一線城市再現(xiàn)。深圳6月房價同比上漲將近14％，一些重點區(qū)域二手房價格漲幅已經(jīng)超過50％。

有專家表示，一線城市以及重點二線城市的住宅市場已經(jīng)回暖。2018年四季度和今年一季度二手房市場價格回穩(wěn)、成交量增加。

改善型購房者成為最大買家

業(yè)內(nèi)人士分析，今年樓市最大的利好是3月30日中國人民銀行等部委聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。與此同時，財政、稅務(wù)等部門也發(fā)文將普通住房營業(yè)稅征收由5年縮減為兩年。受此政策影響，有條件購買第二套住房的家庭受到鼓勵，這部分購房需求得以釋放。據(jù)統(tǒng)計，通過我愛我家進(jìn)行二手房買賣的家庭，60％以上都是需要“一賣一買”的改善型購房客戶。

住房公積金9000億元結(jié)余資金未來可入市

截至2018年年末，全國公積金繳存余額為3.6萬億元左右。從社保基金的投資比例來看，公積金和養(yǎng)老金不會全面投入股市。市場人士預(yù)估，未來公積金投資到股票市場的比例在20%-25%之間，若以3.6萬億元的余額總量為基礎(chǔ)，那么公積金投入股市的最大額度有望達(dá)到9000億元。

目前，公積金的使用方向只有四種，一是個人住房貸款，二是購買國債，三是滿足職工提取使用，四是用于建設(shè)保障房。所以，公積金增值的唯一渠道就是購買國債，投資渠道匱乏且資金運(yùn)用效率低下。

南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所教授鐘茂初認(rèn)為，只有全國的公積金集中起來，才有可能更有效地統(tǒng)籌配置使用、獲得更高的收益。

一二線樓市上漲三四線樓市下跌

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一線城市成交量同比上漲42.9％，二線城市同比上漲16.9％，而三線城市則同比下跌2.9％。

從數(shù)據(jù)可以看出，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同走勢。與一二線城市企穩(wěn)回暖相對應(yīng)的是，三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。6月，央行再度降息，且定向降準(zhǔn)。下半年，我國金融稅收等市場環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步寬松，這有利于首次置業(yè)人群和改善型購房需求持續(xù)釋放，將支撐樓市繼續(xù)回暖。預(yù)計下半年一二線重點城市樓市交易量將超過上半年，全年樓市交易量同比有望超過去年。有專家認(rèn)為，隨著市場環(huán)境的進(jìn)一步寬松，購房需求的持續(xù)增多，將會有更多地方的房價“止跌企穩(wěn)”；而那些庫存壓力較大的三四線城市，房價仍將回落。

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