1、房產(chǎn)土地性質(zhì)對抵押影響幾何？

解析：常見的房產(chǎn)土地性質(zhì)分為出讓和劃撥兩種。通常，出讓性質(zhì)的房產(chǎn)即商品房，而劃撥性質(zhì)的多為拆遷安置房。這兩種房產(chǎn)均可用作抵押，但劃撥房產(chǎn)因其抵押物質(zhì)量相對較低，所能獲得的貸款成數(shù)和額度通常較小，且在后期不良處置過程中可能較為復(fù)雜。

2、親屬名下房產(chǎn)的實際經(jīng)營者能否辦理抵押？

解答：確實可行。親屬間可進行三方抵押，只要房產(chǎn)屬于直系親屬，父母年齡未超過70歲，子女年齡超過18歲，均符合條件。但前提是實際經(jīng)營者需具備有效的營業(yè)執(zhí)照，并實際開展業(yè)務(wù)。

3、抵押貸款辦理的一般流程是怎樣的？

闡釋：抵押貸款的辦理流程大致包括以下步驟：了解客戶實際需求及情況，匹配相應(yīng)的銀行產(chǎn)品，準備齊全相關(guān)材料并進行面簽，銀行客戶經(jīng)理實地考察并撰寫盡職調(diào)查報告，銀行批復(fù)通過，結(jié)清原抵押貸款或按揭（如無此項可省略），墊資結(jié)清剩余款項（如無需可跳過），辦理抵押并出具他項權(quán)利證書，他項權(quán)利入庫，放款至受托賬戶，最后結(jié)清墊資尾款（如無需可跳過）。

4、銀行對逾期和查詢有何要求？

解析：一般而言，銀行要求借款人兩年內(nèi)征信記錄中不得出現(xiàn)連續(xù)三個月逾期超過6次的情況，即“連三累六”規(guī)則。當然，特殊情況可特殊處理。此外，征信查詢頻率不宜過高，相較于信用貸款，抵押貸款對此要求相對寬松。

5、實際經(jīng)營良好，能否提高抵押額度？

回應(yīng)：目前確實可以。若實際經(jīng)營狀況良好，甚至可達到房產(chǎn)價值的10至15成抵押額度。對于生產(chǎn)制造類企業(yè)，如有開票記錄，除了抵押貸款外，還可額外申請1000萬元信用貸款。